재산세 특수 케이스
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재산세는 원칙적으로 '등기부'가 아니라 '사실상 소유자'에게 부과됩니다. 그런데 등기 자체가 안 되어 있거나, 신탁이라는 제3자 명의가 껴 있는 경우엔 도대체 누구에게 고지서가 나오는지 헷갈릴 수밖에 없습니다. 두 가지 케이스를 정리했습니다.
① 미등기 주택 — 등기 여부와 무관하게 사실상 소유자
재산세는 과세기준일(6월 1일) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 부과됩니다. 건축물대장이나 등기부에 등재되지 않았거나, 공부상 내용과 실제 현황이 다르더라도 원칙은 '사실상 현황' 기준입니다.
- ▶ 신축 후 아직 보존등기를 하지 않은 건물도 사실상 소유자(대개 건축주)에게 재산세가 부과됨
- ▶ 분양권 상태에서 잔금을 치르고 입주했지만 등기가 늦어진 경우도 사실상 소유자 기준 적용
- ▶ 소유권 귀속 자체가 불분명해 사실상 소유자를 확인할 수 없는 경우엔, 예외적으로 그 재산을 사용하는 자가 납세의무자가 됨
허가를 받아야 하는데 무허가로 사용 중인 경우처럼 사실상 현황대로 과세하면 오히려 세부담이 부당하게 낮아지는 예외적 상황에서는 공부상 등재 현황으로 과세되기도 합니다.
② 신탁재산 — 원칙은 위탁자, 예외는 조합
부동산을 신탁회사(수탁자) 명의로 등기해둔 신탁주택이라면, 실제 등기 명의는 수탁자여도 재산세 납세의무자는 위탁자입니다. 지방세법상 위탁자가 그 신탁재산을 소유한 것으로 보기 때문입니다.
| 구분 | 재산세 납세의무자 |
|---|---|
| 일반 신탁주택 | 위탁자 |
| 지역주택조합·직장주택조합이 조합원 자금으로 매수·소유한 신탁주택 | 해당 조합 |
다만 위탁자가 재산세를 체납하고 다른 재산으로도 충당이 안 되면, 수탁자가 그 신탁재산 범위 내에서 물적납세의무(신탁재산으로 대신 납부할 책임)를 지게 됩니다.
2026년 1월 1일부터는 종합부동산세 기준으로 재개발조합 등 정비사업조합이 조합원 자금으로 소유한 신탁재산도 조합이 납세의무를 지도록 범위가 넓어졌습니다. 재개발·재건축 조합원이라면 이 부분을 챙겨보는 게 좋습니다.
⚠ 주의하세요
신탁 등기 여부, 위탁자 지위 이전 여부에 따라 실제 납세의무자가 달라질 수 있는 복잡한 사안입니다. 신탁 계약서상 위탁자·수탁자 관계와 고지서에 찍힌 납세의무자가 다르다고 느껴진다면, 임의로 판단하지 말고 관할 세무부서나 신탁 담당 부서에 직접 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 등기가 안 된 신축 건물도 재산세를 내야 하나요?
네. 재산세는 등기 여부와 무관하게 사실상 소유자에게 부과됩니다. 보존등기가 늦어졌다고 해서 재산세 납부의무가 없어지는 것은 아닙니다.
Q. 신탁회사 명의로 등기된 집인데 왜 저한테 고지서가 오나요?
신탁재산은 등기 명의(수탁자)와 무관하게 위탁자를 소유자로 보아 재산세를 부과하기 때문입니다. 지역주택조합·직장주택조합의 신탁재산처럼 예외적으로 조합이 납세의무자가 되는 경우도 있습니다.